SCPI Nue-Propriété : Création de valeur à long terme limitant la fiscalité

La souscription de parts de SCPI en nue-propriété s’inscrit dans une logique de création de valeurs à terme tout en limitant la fiscalité.

La souscription en nue-propriété présente de nombreux avantages. Dans un premier temps, elle permet d’augmenter le montant souscrit par rapport à un investissement en pleine propriété. En effet, la nue-propriété permet d’acquérir des parts de SCPI entre 65 et 80 % de leur valeur nominale, suivant la durée du démembrement – entre 5 ans et 10 ans.

La contrepartie directe de l’investissement en nue-propriété est l’absence de dividendes pendant la période du démembrement. Les dividendes sont versés à l’usufruitier et lui seul est imposable. Dans un second temps, au terme du démembrement et de la reconstitution de la pleine propriété (5, 7 ou 10 ans après), vous bénéficiez de revenus complémentaires trimestriels réguliers sous forme de revenus fonciers directement versés sur votre compte bancaire c’est donc un outil de revenu complémentaire à terme.

Nous vous précisons que le retour de la pleine propriété n’entraîne aucune taxation. Pendant toute la durée du démembrement, il n’y a aucune imposition à l’impôt sur le revenu puisque c’est l’usufruitier qui perçoit les dividendes et il en va de même pour l’ISF. La souscription de SCPI en nue-propriété est donc un investissement complètement défiscalisé.

Investir en nue-propriété dans une SCPI (société civile de placement immobilier) est la méthode la plus efficace pour, à la fois, capitaliser sur le long-terme et réduire son ISF. En effet vous ne serez pas redevable de l’ISF quant à ces parts de SCPI. C’est l’usufruitier qui déclare la valeur des parts démembrées à l’ISF.

 

Exemple

Prenons l’exemple d’un investissement en nue-propriété de 100 000€ de parts de SCPI. Il payera donc 66 000€ cette nue-propriété sur 10 années.

Pendant toute la durée du démembrement de propriété, l’investisseur ne percevra aucun revenu, ne payera aucune charge ni impôt. Dans 10 ans, au terme du démembrement, il sera plein propriétaire des parts de SCPI pour une valeur de 100 000€ (valeur à laquelle il convient d’ajouter la valorisation des parts pendant la période du démembrement ou la perte de valeur le cas échéant).

Son gain immédiat est de 34 000€ soit 51% par rapport au 66 000€ versés. Le rendement de cet investissement est donc de 4,24% par année pendant 10 ans. Ce rendement est structurelle et simplement le fruit de l’extinction progressive de l’usufruit.

Au terme du démembrement, le nu propriétaire devient plein propriétaire et percevra les revenus fonciers dégagés par les parts de SCPI. Avec un objectif de rendement compris entre 5% et 6% net de frais de gestion par années, il percevra pour 100 000€ de parts de SCPI un revenu complémentaire compris entre 5000€ et 6000€.